Das Formular H1 (Cerfa 6650) enthält ein Feld, das der Art des Darlehens gewidmet ist, das den Bau finanziert hat. Diese Angabe beeinflusst die Berechnung des Einheitswerts und damit auch die Höhe der Grundsteuer. Zu verstehen, was dieser Abschnitt umfasst, hilft, einen Fehler zu vermeiden, der eine vorübergehende Steuerbefreiung verzögern oder die Besteuerungsgrundlage der Immobilie verfälschen könnte.
Konventionelles Darlehen, PTZ, freies Darlehen: Was das Finanzamt tatsächlich erwartet
Der Abschnitt „Art des Darlehens“ im Formular H1 fragt nicht nach dem Namen der Bank oder dem geliehenen Betrag. Er zielt auf die rechtliche Kategorie der Finanzierung ab. Die Finanzbehörde nutzt diese Information, um zu bestimmen, ob die Immobilie in ein Förderregime für den Erwerb fällt, was den Bewertungsfaktor, der auf den Einheitswert angewendet wird, ändern kann.
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Die folgende Tabelle fasst die häufigsten Darlehensarten zusammen, die angegeben werden müssen, und deren Auswirkungen auf die Grundsteuererklärung.
| Darlehensart | Kategorie, die im H1 anzugeben ist | Potenzielle steuerliche Auswirkungen |
|---|---|---|
| Nullzinsdarlehen (PTZ) | Staatlich gefördertes Darlehen | Kann bestimmte vorübergehende Steuerbefreiungen von der Grundsteuer bedingen |
| Action Logement-Darlehen | Staatlich gefördertes Darlehen | Die gleiche Logik wie beim PTZ in Bezug auf die Erklärung |
| Konventionelles Darlehen | Konventionelles Darlehen | Wird bei der Berechnung des Einheitswerts berücksichtigt |
| Klassisches Bankdarlehen | Freies Darlehen (oder „anderes Darlehen“) | Keine spezifischen Auswirkungen auf die Befreiung |
| Eigenfinanzierung (kein Darlehen) | Keine Angabe / nicht zutreffend | Keine Darlehensart anzugeben |
Die Angabe der Art des Darlehens H1 mit der richtigen Kategorie setzt voraus, dass das unterzeichnete Darlehensangebot überprüft wird, in dem die gesetzliche Angabe der Finanzierungsart enthalten ist. Im Falle einer Mischfinanzierung (PTZ + freies Darlehen, zum Beispiel) muss jedes Darlehen separat im entsprechenden Abschnitt angegeben werden.
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Online-Erklärung oder Papier-Cerfa: Der digitale Prozess in zwei Schritten
Seit 2026 bevorzugt die Finanzbehörde einen digitalen Erklärungsprozess in zwei Schritten über den Abschnitt „Immobilien“ im persönlichen Bereich auf impots.gouv.fr. Das Papierformular Cerfa 6650 bleibt für Steuerpflichtige ohne Internetzugang zugänglich, ist jedoch nicht mehr der operative Standard.
Der erste Schritt erfolgt nach Erhalt der Baugenehmigung. Der Eigentümer reicht eine Anfrage zur Vorinformation ein, die die Art der Arbeiten und das voraussichtliche Fertigstellungsdatum angibt. Der zweite Schritt wird ausgelöst, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind: es handelt sich um die eigentliche Grundsteuererklärung, die die Art des Darlehens enthält.
Diese Unterscheidung hat direkte Konsequenzen. Wenn der erste Schritt nicht rechtzeitig durchgeführt wird, kann der zweite verzögert werden, und damit auch der Beginn der Steuerbefreiung für Neubauten.
Frist von 90 Tagen und Steuerbefreiung
Der Eigentümer hat 90 Tage ab Abschluss der Arbeiten, um seine Erklärung einzureichen. Diese Frist ist nicht indikativ. Sie zu überschreiten, führt zum Verlust des Vorteils der vorübergehenden Steuerbefreiung, die in der Regel für die ersten zwei Jahre nach Abschluss gewährt wird.
Der Abschluss wird im steuerlichen Sinne verstanden: Die Wohnung muss nutzbar sein, auch wenn noch Abschlussarbeiten zu erledigen sind. Das maßgebliche Datum ist nicht das der Abnahme der Arbeiten mit dem Bauunternehmer, sondern das, ab dem die Immobilie bewohnt werden kann.
Fehler bei der Art des Darlehens: Konkrete Auswirkungen auf die Grundsteuer
Ein Kategoriefehler (z. B. ein PTZ als freies Darlehen deklarieren) führt nicht sofort zu einer Sanktion. Er kann jedoch den vom Finanzamt festgelegten Einheitswert verfälschen.
- Wenn ein gefördertes Darlehen nicht angegeben wird, läuft der Steuerpflichtige Gefahr, keinen günstigen Bewertungsfaktor zu erhalten, der für durch dieses Darlehen finanzierte Bauvorhaben gilt.
- Bei einer späteren Kontrolle kann eine Inkonsistenz zwischen der angegebenen Darlehensart und den vom Kreditinstitut übermittelten Daten zu einem Berichtigungsantrag führen, mit rückwirkender Neuberechnung der Besteuerungsgrundlage.
- Bei einer Mischfinanzierung führt das Weglassen eines der Darlehen dazu, dass eine Fläche anders als in der Realität finanziert deklariert wird, was die Gesamtberechnung ändert.
Eine Korrektur eines Fehlers ist nach der Einreichung weiterhin möglich. Der Vorgang erfolgt über eine streitige Beschwerde bei der Finanzbehörde, wobei das Darlehensangebot und der Tilgungsplan beizufügen sind. Die Frist für die Beschwerde läuft bis zum 31. Dezember des Jahres nach der Einziehung der betreffenden Grundsteuer.
Formular H1 und andere Grundsteuererklärungen: Die Formulare nicht verwechseln
Das Formular H1 (Cerfa 6650) betrifft ausschließlich Einzelhäuser und deren Nebengebäude. Das Ausfüllen des falschen Formulars ist ein häufiger Fehler, der die Bearbeitung des Antrags verzögert.
- Das Formular H2 (Cerfa 6652) gilt für Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
- Das Formular 6704 IL dient zur Änderung der Beschaffenheit oder Nutzung eines bestehenden Objekts (z. B. Umwandlung einer Garage in einen Wohnraum).
- Das Formular 6660-Rev betrifft gewerbliche oder berufliche Räumlichkeiten.
Der Abschnitt „Art des Darlehens“ erscheint nicht auf die gleiche Weise in jedem dieser Formulare. Im H1 befindet er sich im Rahmen der Finanzierungsbedingungen des Baus. Im H2 unterscheiden sich die Bezeichnung und die Position im Formular leicht, was einen Eigentümer, der einen für ein anderes Formular verfassten Leitfaden konsultiert, irreführen kann.
Die Wahl des richtigen Formulars hängt von der Art des deklarierten Objekts ab, nicht von der Art des Darlehens. Ein PTZ, das eine Wohnung finanziert, wird nicht im H1, sondern im H2 deklariert. Die Art des Darlehens bleibt jedoch unabhängig vom verwendeten Formular identisch: Es wird immer die rechtliche Kategorie der Finanzierung erwartet, nicht deren Betrag oder Laufzeit.